Mese: <span>Aprile 2017</span>

di Valeria Zeppilli – Lo sfratto dell’inquilino può avvenire anche a seguito del mancato pagamento di una sola rata del canone pattuito, poiché si tratta di un’omissione che deve essere considerata come grave inadempimento.

Con la sentenza numero 355/2017 qui sotto allegata, a tal proposito, il Tribunale di Genova ha infatti posto l’accento sul disposto normativo di cui all’articolo 5 della legge numero 392/1978 in materia di locazioni di immobili ad uso abitativo, ricordando che esso prevede un criterio in forza del quale l’inadempimento dell’obbligazione del conduttore di pagare il canone di affitto soggiace a una predeterminazione legale di gravità che non lascia al giudice del merito la possibilità di svolgere accertamenti ulteriori e concreti. In altre parole, la valutazione della gravità dell’inadempimento del conduttore e della sua importanza avuto riguardo all’interesse del locatore è ancorata a parametri predeterminati dalla legge e non è rimessa all’apprezzamento discrezionale del giudicante. 

Il Tribunale, andando più nel dettaglio, ha poi ricordato che la predetta predeterminazione legislativa è fatta dalla norma utilizzando un parametro ancorato a due elementi: il primo di ordine quantitativo e da riferirsi al mancato pagamento di una sola rata del canone o degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone, il secondo di ordine temporale e avente ad oggetto il ritardo consentito o tollerato nel pagamento.

Nel caso di specie la proprietaria, agendo in giudizio, aveva prodotto il contratto di locazione, documentando così l’esistenza dell’obbligazione gravante in capo alla conduttrice di pagare i canoni di locazione e gli oneri accessori nella misura risultante dal contratto e così assolvendo all’onere probatorio gravante sul creditore nelle azioni di risoluzione del contratto, avente ad oggetto esclusivamente l’esistenza del titolo e non l’inadempienza dell’obbligato.

L’inquilina, dal canto suo, non si era costituita e non aveva provato alcun fatto impeditivo, modificativo o estintivo delle obbligazioni assunte, con la conseguenza che, anche in virtù dell’ampio superamento del parametro legale di gravità dell’inadempimento posto in essere, il Tribunale non ha potuto far altro che dichiarare risolto il contratto di locazione e ordinare il rilascio dell’immobile termine dilatorio di 60 giorni.

La norma

Parametro normativo di riferimento in materia di parti comuni dell’edificio è l’art. 1117 c.c. il quale così dispone: “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; 2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche“. Come appena detto, la giurisprudenza è tendenzialmente proclive a ritenere che la valutazione che deve essere compiuta ai fini dell’attribuzione dell’onere delle spese non può prescindere da una valutazione oculata del caso concreto, che consenta di comprendere se i balconi debbano ritenersi una mera estensione della proprietà del singolo condomino oppure se, data la loro stretta pertinenza con la facciata, se essi non siano parti comuni o di interesse comune. Ovviamente rientrano nella prima ipotesi tutti quei casi in cui l’intervento sia mirato ad agevolare l’utilizzo del balcone da parte del singolo proprietario mentre rientrano nel secondo campo tutti quei casi in cui il bene debba essere rivalutato in relazione alla sua funzione di concorrenza al decoro ed allo stile armonioso ed architettonico della facciata.

La giurisprudenza

La Suprema Corte ha autorevolmente ammesso sul punto che “Secondo i principi affermati dalla giurisprudenza, infatti, in tema di condominio negli edifici, i balconi aggettanti, costituendo un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; laddove devono considerarsi beni comuni a tutti i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole” (Cassazione 19 maggio 2015, n. 10209). Ancora, sempre la Suprema Corte, ha rilevato che i frontalini possono ritenersi beni comuni laddove si inseriscano nella facciata e concorrano a costituire il decoro architettonico dell’immobile (Cass. n. 1784/2007).ì

Lo sa bene un’anziana donna che ha visto confermata anche in Cassazione la propria condanna a versare in favore del figlio ultracinquantenne 300 euro al mese a titolo di assegno alimentare.

Con la sentenza numero 9415/2017 (qui sotto allegata), i giudici hanno posto fine a una controversia giudiziaria durata oltre venti anni, all’esito della quale ad avere la meglio è stato il figlio, maturo ma disoccupato, nonostante abbia quasi completato il percorso di studi per ottenere la laurea in giurisprudenza e si sia diplomato in violino in conservatorio.

Le motivazioni alla base del riconoscimento del diritto dell’uomo ad ottenere gli alimenti dall’anziana madre si leggono chiaramente nella sentenza di appello, nella quale il giudice del merito ha ritenuto raggiunta la prova della sussistenza del presupposto della prestazione alimentareconsiderando la sua situazione di bisogno e le infruttuose: – disponibilità a tenere lezioni di violino e svolgere attività di attacchinaggio, – iscrizione all’ufficio di collocamento, – richiesta di essere richiamato a svolgere il servizio militare, – partecipazione a un concorso pubblico bandito dal Ministero della Giustizia. In corso di causa, inoltre, è emerso che la condizione soggettiva dell’uomo è gravemente compromessa dall’essere egli affetto da seri problemi psicologici e relazionali.

A fronte di queste e altre circostanze, pacifiche e comprovate, e ritenuti infondati tutti e quattro i motivi proposti dalla mamma in Cassazione per la riforma della sua condanna, la donna deve ora rassegnarsi a pagare e a continuare, quindi, a mantenere il figlio nonostante la sua età avanzata.